深圳借鑒香港勾地方案起草完畢

 　 中國投資咨詢網訊 在最近的深圳市委全會分組討論上，廣東省委常委、深圳市代市長王榮正式透露，深圳將完善土地二級市場建設，借鑒香港“勾地”制度，探索改革土地出讓制度。從深圳市規劃和國土資源委員會了解到，目前深圳市“勾地制度”試行辦法的方案已起草完畢，方案草案經該市政府審議通過后有望近期推行。

　　效法香港

 　 根據深圳市一位官員的說法，“勾地制度”的主要目的是先通過市場詢價等方式保證土地不被賤賣。從香港的“勾地”模式上，也可以看出這一點。

　　香港“勾地”制度是指，每年由地政署公布當年的勾地表，發展商對“勾地表”內任何一幅土地有興趣的話，可以向政府提出申請，申請人必須為購買該幅土地開出最低價并交繳按金。如果申請人的出價符合政府按公開市場價格所作的評估，該幅土地便會以公開招標或拍賣的形式出售。如在拍賣當中該底價不保，政府會收回該幅土地，以保證不賤賣資產。此舉旨在拍賣土地之前增加一個“保險程序”。

　　一位深圳政經觀察員則認為，在新的形勢下，深圳再推用地模式的創新，是為了摸索出一套更加適合深圳城市化運動即將加快后的更有效率和公平的用地模式。

　　根據國務院批復的《深圳市土地利用總體規劃大綱（2006－2020年）》，2020年深圳建設用地規模不能突破976平方公里。也就是說，今后11年內，深圳建設用地面積僅可凈增59平方公里，年均僅4平方公里。

　　因此，如何尋找新的用地模式，深圳一直在思考。“勾地”制度也將橫空而出。

　　做大“土地財政”

　　土地告急，未來十年，深圳如何利用寶貴的土地資源？作為未來土地利用藍圖，《深圳市土地利用總體規劃（2006-2020）（草案）》日前公布，也將于2010年1月26日舉辦聽證會。

　　《深圳市土地利用總體規劃（2006—2020年）》草案，在此次規劃期間，經濟特區內福田、羅湖、南山和鹽田四區完全實現建設用地“零增長”甚至“負增長”;規劃期間經濟特區外寶安、龍崗、光明和坪山四區建設用地規模增速逐步下降。此外，草案中有關新增建設用地兩成用來建房、設立土地銀行、土地利用分區管制等內容也備受各界關注。

　　這直接影響到深圳的土地財政。

　　根據深圳市地方稅務局公布的統計數字顯示:2009年前11月，深圳市地稅收入780億元，其中，房地產稅收115億元，建筑業稅收58億元。兩項相加，即經濟學界所說的“與土地相關的間接稅收”，就達173億元，占稅收的22%。

　　而據深圳市規劃和國土資源委員會相關人士透露，深圳市09年土地出讓金總額為200多億元。

　　相比于其地方財政一般預算收入規模位居全國第三（2009年深圳地方財政一般預算收入達到880.8億元，增長10.1%，僅次于上海2540.3億元、北京2026.8億元），深圳的賣地收益顯得“寒酸”。

　　做足“存量”土地文章

　　根據深圳對該市土地資源承載力進行的調查結果顯示，在考慮生態環境約束和現行法律法規的情況下，該市僅有142平方公里的新增建設用地擴張潛力。而深圳全市需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，這也意味著通過城市更新改造“要”到的土地資源面積比可以新增的建設用地還要大。

　　深圳去年12月1日正式施行的《深圳市城市更新辦法》給深圳的土地市場甚至全國的土地出讓方式帶來想象空間。

　　作為國內首部系統、全面規范城市更新活動的規章，《深圳市城市更新辦法》在鼓勵權利人自行改造、可協議出讓土地等諸多方面作出了制度突破。例如，在符合城市規劃的條件下，權利人可自行改造，自行改造的項目不需要以“招拍掛”方式出讓土地使用權，還明確了更新改造的地價收取標準。

　　同時，金融危機導致大量廠房閑置也給了深圳契機。

　　深圳《關于優化政府服務促進產業發展的若干措施》規定，在土地利用方式上，深圳將探索實行土地出讓彈性年期制度，探索和完善年地租制度。

　　具體的做法則是，政府借機收回閑置的廠房，按照城市規劃和產業標準統一建設廠房或者收購閑置物業，根據產業導向按不同價格出租或出讓給成長型企業，并根據企業素質和發展前景調整租金和租用面積，實現企業優勝劣汰。

　　一舉兩得，深圳不僅把早期出讓給企業的土地部分回收，同時也有了調整產業結構的具體“抓手”。