調控政策有望抑制炒房 短期難使房價下行

　　中國投資咨詢網訊 隨著《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(即“國11條”)的發出，按照慣例，本輪關于樓市政策的調控也基本塵埃落定。業內人士分析，雖然總體來看調控比較溫和，短期內房價難以下行，但房價上升的動力已明顯不足。繼去年年底以來一系列調控房地產“組合拳”之后，新的調控措施有望讓過熱的炒房行為暫時冷靜下來。

 　 一脈相承的溫和調控

　　從去年底的中央經濟工作會議以來，中央對樓市的調控一直秉承“支持自住和改善性需求，打擊投機、投資購房行為”這一主線。有業內人士指出，從一系列政策來看，調控主要是通過增加市場有效供應，而非抑制需求來平抑過快上漲的房價。從“國11條”也可以看出，當中內容基本是對去年末中央經濟工作會議和“國四條”基調的重申及細化，總體較為溫和。

　　中原地產胡廣東還指出，除了改善供求關系、增加有效供應之外，“國11條”的一個重點是調整產品結構，分流不同類型的需求，加大中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的供應，“政策中對低收入群體住房和一般商品房進行了區分，增加了對低收入階層住房的關注，限價商品房和公共租賃房的出現就有了具體保證。”

　　抑制投機行為初見成效

　　雖然政策指向并非抑制需求，但對于打擊投資和投機購房行為，“國11條”還是出臺了一些具體辦法。如在最受關注的二套房貸政策中，“國11條”明確了二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率按照風險定價。更重要的是，新政對何為二套房首次作了明確，這顯然有助于銀行在辦理貸款中的具體執行。對比過去二套房貸政策的明緊暗松，實際上本次“國11條”的再次重申是略微收緊了。

　　胡廣東還分析，對于剛性需求來說，利率的影響遠比首付更大；但對于很多投資客來說，首付比例的提高將直接影響到他們利用資金以小博大。因此強調首付四成，而利率按市場化操作，既保護了剛性需求，也打擊了投機行為。

　　實際上，從去年12月起一系列樓市“組合拳”祭出后，各大城市短期投資行為其實已經出現下降。以廣州為例，去年12月最后一周一手住宅簽約量就出現了回落，全市十區新建商品住宅簽約1270套，簽約面積約16萬平方米，環比分別下降17%和7.5%。其中，中心六區簽約730套左右，簽約面積約8.2萬平方米，環比分別下降18%和9%。中心城區簽約量比全市回落更為明顯，說明部分投資和投機的資金已經開始撤出。

　　沒有直接針對性打擊房價

　　不過，對于很多市民所關心的房價，不少業內人士分析，現有政策并沒有給出明顯信號，沒有對房價直接性、針對性的打擊。胡廣東分析，“國11條”中對市場可能產生比較大影響的政策中，二套房貸收緊的力度比預期小得多，利空很小，難以再現2007年二套房貸收緊后樓價應聲而降的效果。

　　因此有不少學者認為，“國11條”對穩定市場的作用將更加明顯。政策塵埃落定，市場對之的預期也隨之穩定，起碼為2010年上半年的市場穩定打下了一個良好的基礎。胡廣東認為，雖然房價短期內難以下行，但至少現在已經沒有推動房價上漲的因素，房價上漲的空間很小。“有可能在‘五一’后，房價維持高位的動力也不夠充足，再加上一系列政策的累加效應、預期可能出臺的其他措施以及市場對價格的接受程度，房價還是有可能出現小幅調整。”