國內外零售商加速圈地中國市場

　　中國投資咨詢網訊 6月26日，TESCO（樂購）中國的相關負責人表示，目前已經確定要在近今年的12月份在遼寧撫順開出TESCO在東北的第一家購地自建商業購物中心，這也是TESCO在中國開設的第四家購地自建購物中心。到目前為止，TESCO已簽約了十多個購地自建項目，平均每個項目投資額為5億元。

　　據了解，目前，在中國的涉足商業地產項目的零售企業不僅僅是TESCO一家，包括宜家（IKEA）、新世界、廣百股份、王府井、新光百貨、上海百聯、武商集團、百盛等國內外零售商都不約而同地加速了在中國市場的圈地行動，開始對中國市場新的布局。在金融危機沖擊下，眾多的國內外零售企業紛紛選擇在中國自建物業的投資方式涉足商業地產項目，期望能夠獲得更加穩定的收入。

　　購地自建成趨勢

　　“TESCO購地自建的項目包括上海1處、山東省1處、遼寧省2處。到目前為止，TESCO已簽約了十多個購地自建項目。”上述TESCO的相關負責人介紹，“同時，TESCO今年在中國以租賃的形式新開的門店保守預計應該在10家以上，并將在今年下半年陸續開出。”

　　“像TESCO這樣購地自建購物中心，也屬于商業地產項目。就是由自己購地、根據自己的需求設計并進行投資，建立高檔的購物中心。這是一種新的業態，也將是零售企業在中國市場發展的一種趨勢。”TESCO表示。

　　據了解，來自瑞典的家具零售商宜家最近在北京也簽了15萬平方米的土地，用于自建購物中心。同時，為了自建物業，宜家還在無錫購入一塊總建筑面積約16萬平方米的土地。此外，其還將投資3億美元，在武漢建宜家購物中心。

　　而另一個國際零售商歐尚也投資了3.2億元，在蘇州建設中國第一家購物中心，并且將這種自建購物中心作為歐尚在中國市場的重點發展模式。

　　據了解，目前，來自韓國最大零售企業新世界麾下的易買得也正在上海籌建中國第一家購物中心。

　　“零售巨頭們自建物業，目的是將商業地產業務打造成主業，以尋找穩定的收入來源。”業內人士指出。

　　新的利潤點

　　據了解，目前，租賃經營幾乎是絕大多數零售商通用的經營方式，而另一個經營方式就是自建物業。而最近國內外零售商頻繁圈地的主要原因是看到了中國商業地產的直接收益。

　　各大零售商的財報顯示，由于受到金融危機的影響，尤其是國外零售商受海外市場的沖擊更大，其零售業的業績并不樂觀。資料顯示，英國零售巨頭TESCO的2008財年凈利增長1.7%-21.6億英鎊，創下該公司自1994財年以來的最低收益增幅。

　　“由于中國市場是受沖擊較小的地區，外資零售巨頭為了能在中國獲取更多收益，彌補國外市場虧損，其在中國開拓新的收益增長點是大勢所趨。”業內人士認為，國內外零售商耗巨資購地建設購物中心，目的就是用豐厚的租金及土地增值獲取高額穩定利潤。

　　“零售商購地自建項目在很多國家是比較成功的經營模式。”上述TESCO相關負責人稱，這種模式已經在英國運營得相當成熟，但在中國市場上還處于剛剛起步的階段。他們希望能夠成功把這種模式復制到中國。

　　TESCO相關人士還表示，自建購物中心不受租賃物業的限制，可以更好地開拓自己的經營、文化等理念。“比如目前TESCO的一些門店并不完全一樣，原因就是受制于具體的物業形態。購地自建就可以使品牌特點更明顯，更好地向消費者傳遞TESCO的購物理念和購物形態。”

　　業內人士表示，自建物業具有靈活、方便等優勢，還有些倉儲式的購物業態，所需的空間比較大，租賃物業很難找到合適的，只能通過自建物業來實現。

　　“其實，零售商自建物業，最主要的是看中了物業本身的升值空間，零售商自建購物中心，制造了商圈，由賣場聚集人氣后，把租金價格抬高。租金和土地增值才是零售商最大的利潤來源。”上述業內人士表示。

　　尼爾森公司統計數據表明，沃爾瑪每成功進駐一個商業區域，就能使周邊的住宅物業平均增值20%-30%，而商鋪增值幅度則平均高達50%以上。而擁有商鋪出租業務的零售商利潤中，大約70%-80%來自于商鋪租金。

　　“圈地”的風險

　　然而，在自建物業項目的模式漸成趨勢，國內外零售企業紛紛入場的時候，其風險也是難以避免的。

　　據了解，沃爾瑪、家樂福在美國、歐洲等地開業，基本采用購地自建物業方式。但其進入中國后，家樂福一直采用租賃物業擴展；而沃爾瑪則與深國投、嘉德置地等投資公司合作建造物業。由于租賃物業現金流更均勻，投資風險更小，這在一定程度上加快了連鎖超市擴張的步伐。

　　“目前，家樂福沒有將購地自建項目作為在中國市場的發展方向，還是按照之前的既定方向，在保證質量的同時平穩發展。”家樂福中國區公關總監陳波表示。

　　“購地自建購物中心有它發展的優勢，但風險也是難以避免的。”業內人士表示，首先，自建物業從選址、建設到運營所需的時間要比租賃物業所需的時間長很多；其次，自建物業所需的資金投入非常大，而且買地、建造的費用很高。由于投入高，回報的周期就比較長，零售商必須有足夠大的現金流才能運作。

　　“自建物業對于大多數零售企業來說風險很大，因為零售行業的毛利率較低，很多企業根本沒有足夠的資金自建物業并運營，自建物業巨大的資金壓力是很多零售企業難以承受的。零售企業自建物業還是要量力而行，謹慎而行，不能盲目行動。”專家表示。