開征物業稅“實屬必然”

　　中國投資咨詢網訊 25日，國務院在批轉發改委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知中，明確提出了“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，并要求由財政部、稅務總局、發改委、住建部具體負責。

　　業內認為，這是繼物業稅在10城市“空轉試點”之后，距離實際開征又向前邁進了一步。雖然具體時間表至今尚未成型，但作為房地產稅制改革的重要組成部分，未來開征物業稅“實屬必然”。

　　按照目前中央對房地產稅制改革的設想，所謂的物業稅，是將現行的土地出讓金、房產稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。過去一次性征收的各種稅費，將在房產保有期內分批繳納。

　　而物業稅一旦開征，意味著目前的開發商一次性支付土地出讓金、并由此作為商品房“定價”依據的開發流程將改變，房價中蘊含的土地成本將重估，地產商的土地儲備和開發模式也將隨之改變。有立法人士預測，由于物業稅涉及到國有土地70年的使用權，因此，研究具體開征物業稅，也將同《土地管理法》修正案中關于國有土地使用權續期問題的界定相呼應。

　　不過，受現有稅收體制和房地產開發復雜性的影響，物業稅在近期出臺開征細則的可能性不大。由于商業地產的土地使用權限較短，且以盈利為目的，因此，今后物業稅最有可能從商業地產開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現對所有房產征稅。

　　開征至少在三五年后

　　從我國提出對房地產征收物業稅的設想至今已經歷5年多時間，但由于稅率、稅基和征收對象等問題尚未解決，同時牽動的利益群體太廣，因此開征物業稅一直僅僅停留在“想法”階段，具體實施困難重重。業內專家預計，從目前看，物業稅實際開征至少在三五年后。

　　早在2003年10月，十六屆三中全會上就曾提出，要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。自2006年起，包括北京、深圳在內的6個城市和地區對物業稅征收進行了“空轉”試點。所謂的“空轉”是指沒有進行實際收稅，而是模擬操作步驟。

　　業內人士指出，物業稅遲遲未能確立，主要是其征收面臨幾大難題：首先，稅收成本高。征收物業稅前，要摸清每個人的房產情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。其次，難以確認百姓擁有房產情況，我國也缺乏有經驗的地價師、評估師。再次，作為房地產開發主要受益方的地方政府行動遲緩。因為開征物業稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。據悉，去年財政部曾與多個省市商討實行物業稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔心對吸引外來投資產生沖擊，同時影響地方短期財政收入和GDP的增長。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強指出，在美國，不動產稅已經占當地政府財政收入的40%-50%。但是由于中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房價有較大差異，因此首先需要解決如何統一的問題。其次對于征稅條件、課稅標準和稅率的確定，也存在很大爭議。此外，一次性付清的土地出讓金轉化為分年限支付的物業稅，將引起相關利益集團的博弈。

　　專家介紹，根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值會隨房產的升值而提高。根據香港經驗，評估價的可靠和及時更新需要立法和強大的專業隊伍建設，香港稅務分管此稅種的公務人員超過百人，而我國在短期內無法達到這種條件。

　　中央財經大學城市與房地產管理系主任喬志敏教授表示，正是因為存在諸多操作難題，因此預計開征房地產物業稅至少在三五年之后，而且不會完全照搬美國的模式，征收額度不會太大。

　　商業地產或將最先開征

　　業內人士透露，由于商業地產、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭議相對不大，因此物業稅將最先從商業地產開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現全面征稅。對于征收房屋面積而言，會有普通住宅和非普通住宅之分。由于國家鼓勵90平方米以內戶型的開發和消費，不干預90-140平方米戶型的開發，但對140平方米以上的大戶型持抑制態度，因此業內普遍猜想，政府對140平方米以上的房屋征收物業稅的可能更大。

　　“相對于情況錯綜復雜的住宅市場，企事業單位所使用的商業物業房源認定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業稅的基本條件。”曾參與北京市物業稅征收政策制定的中央財經大學教授劉桓認為。

　　劉桓表示，從企事業單位開始征收物業稅的好處還包括，在短時間內并不會實際增加房地產相關稅負，可以形成平穩過渡。對于商業物業開征的物業稅，可將原企事業單位交納的城市房產稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進行征收。

　　以前，我國對企事業單位的城市房產稅、土地使用稅是通過捆綁收入進行征收的，物業稅開征后則將另外征收。

　　在國外，物業稅征收由來已久，已經形成了成熟的運行體系，成為政府重要的財政收入之一。據了解，日本和新加坡都通過在住房持有環節征收不動產稅來調節住房占有的優劣和大小。在美國，各地區的物業稅率差異很大，但一般都對收入低的退休老人實施減免。同時對于自用房屋以及第一套房屋免稅，第二套房屋才開始征稅；對年長公民及殘障人士實行物業稅減免；此外還對低收入者制定了不同的免稅條件。

　　開發模式或變

　　業內人士指出，目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家，都對房地產征收物業稅，并以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。我國如果開征物業稅，需要對現有房地產各項稅費進行全面改革，首當其沖的就是土地出讓金。

　　在我國的房地產開發中，開發商一次性交付土地出讓金購買的國有土地70年的使用權；隨后，開發商在開發中，將這一使用權平攤到每套商品房中，轉讓給購房人。如果開征物業稅，則土地出讓金將失去法理依據。開發商的開發模式或多或少將發生改變。

　　專家分析，在我國，土地出讓金是房地產成本中的重要組成部分。現行法規中采取一次性收取40-70年的土地使用費用，本身就提高了初次建設與購買時的門檻。如果按70年的利率貼現計算，實際出讓金的水平會是名義出讓金的幾十倍以上。

　　與此同時，出讓金又成為土地和房屋價格中的一部分，轉換成計稅基數，繳納營業稅和契約稅等。征收土地出讓金是一種代收代繳的支付關系。

　　“地產商獲得土地需要一次性支付幾十年土地使用權的土地出讓金。支付了土地出讓金之后，開發商才能獲得開發土地的權利。而一旦實施了物業稅，就不需要一次性支出高額的土地出讓金，極大緩解了開發商的資金壓力。”業內人士指出。

　　而將一次性征收的土地出讓金等稅費轉化為每年繳納的物業稅，也將增加持有房屋的成本，減少流轉階段的成本，從而抑制房地產的投機需求。

　　雖然物業稅的想法在誕生之初是為了抑制房價，但開征物業稅，并不意味著房價一定下跌。有關專家透露，房地產的總成本雖有所下降，但消費者以后每年支付的物業稅折現值的總和，與一次性付款的金額大體是相等的。同時消費者房產升值所帶來的收益也會因物業稅而大打折扣。

　　總體而言，開征物業稅對抑制房產炒賣、平抑房價，減少資產泡沫具有積極作用。物業稅開征的初期，會刺激房地產的需求，特別是高檔住宅的價格有望下滑，導致高端市場銷售加快。從中長期來看，住宅市場將由目前的“購買成本高、使用成本低”向“購買成本低、使用成本高”轉變。由于住宅使用成本的大大提高，高端市場的遠期開發將會受到一定程度的壓抑，具體影響將取決于征稅標準及稅賦水平。