未來3年內我國城市房價將回落40%-50%

　　中國投資咨詢網訊 據北京房地產交易管理網統計數據顯示，截至今年3月31日，北京住宅存量約為13.55萬套。而據北京社科院統計，現在北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達34.04%，預計明年房價將真正下跌。

　　建設部房地產政策研究中心副主任王玨林指出，目前北京、上海、東部沿海等城市房價還是過高，在現在的大經濟環境下，房價還將下降。更有專家預測，未來2-3年內，我國城市房價將回落40%-50%。

　　

北京13.55萬套的住宅存量中，現房住宅存量占總量的比例從2009年年初的25%上升至30%。一季度末現房住宅存量約為4.05萬套，同比增加約1.65萬套，增幅達69%；期房住宅存量約為9.5萬套，同比增幅為34%。

　　“現房存量在總存量房源里的比例上升，而期房存量下降，在北京還是首次出現。這主要是因2008年積壓的結果，這意味著房地產供過于求的形勢嚴峻，2009年預計將繼續消化2008年及以前積壓的庫存。”業內分析人士指出。

　　目前市場上新樓盤也在如火如荼地投向市場。進入4月份，北京市場將有10個新盤上市，之前的3月份和2月份均有10個新盤上市。而據記者了解，預計4月份召開的2009北京春季房地產展示交易會，將有上百個項目進行推介。但在高存量背景下，仍有部分開發商計劃提價。

　　“政府出臺一系列政策的意圖是希望穩定房價，房價下降才能實現銷量上升。而目前判斷，北京、上海、東部沿海等城市房價還是過高，在現在的房屋高存量和經濟低迷環境下，房價還會下降。”王玨林認為，這兩個月出現的市場回暖并不能代表整體市場走向，這是因為國家宏觀調控政策產生了一定效果，加上去年較長一個時期的部分需求被釋放，但這可能是短暫的。

　　根據北京社科院的統計數據，由于房價過高，有購買能力的有效需求遠低于供給，已造成現在北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達34.04%。

　　3月31日，北京市社科院發布《北京社會發展報告》等四本藍皮書，對流動人口、住房等問題進行了專項研究。

　　北京市社科院社會學研究所副所長戴建中表示，目前北京的房價還處于增幅縮小階段，真實的房價其實仍在上漲。房價的堅挺使得不少市民放棄入市，直接導致銷量下降。

　　“世界銀行制定的房價收入比標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1。我國專家通常采用的房價與家庭年收入比合理標準是3∶1-6∶1。2007年北京市城鎮戶年均可支配收入為65967元。當年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平米計算，則房價與收入之比為23∶1，遠遠高于3∶1-6∶1的標準，也高于國內其他大中型城市。”藍皮書中指出，北京房價已超過居民承受能力。

　　藍皮書還指出，導致房價高的原因是多方面的，如政府部門、企業集團購房造成的需求剛性；配套設施建設和拆遷成本較高；投機炒作也大行其道，一些開發商炒地皮、炒概念，囤積居奇，造成房屋售罄的假象；外地投機者在北京置地買房等。

　　戴建中認為，到2009年底北京可以竣工200萬平方米、配售5萬套保障房；到2010年以后，大量保障性住房將上市，屆時會對房地產市場價格產生較大影響。“2010年房價會出現真正的降價。”戴建中說。

　　“如果考慮到2008年的未完成項目，以及2009年的新開工項目，可以認定我國城鎮住房目前面臨嚴重的過剩局面。這需要很長的時間去消化，再加上目前經濟增長的預期下降，將導致土地價格下降，所以房價還有繼續下降的空間。”中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，加上經濟增長形勢不支持房價上漲，居民收入水平和收入增長也不支持房價上漲，我國城鎮房地產價格水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能存在于兩年之后。

　　戴建中也指出，北京商品房價格由漲轉落將是市場規律加政府調控的必然結果，不是任何個人或利益集團所能操控的。而房價回落到市場認可的水平，將獲得三贏的局面：居民改善了居住狀況，房地產商得到了略高于市場平均利潤率的收益，政府增加稅收。

　　王玨林則表示，政策已經見底了，告誡地產商不要靠政府再出政策，也不要看前幾年的銷售利潤，不要看別的企業不降價你就不降價。

　　“降價，同時在價格競爭中靠自身特色、品質、服務、誠信贏得市場。誰先搶占先機，誰就能占領更大的市場份額。”王玨林說。