上海嚴控銀行松動二套房貸

　　中國投資咨詢網訊 在3月初浙江銀監局發文要求當地商業銀行不得放松或變相放松二套房房貸后，其他各地銀監局亦出了類似文件。

　　上海銀監局近日印發了《關于進一步規范個人住房按揭貸款業務的通知》，要求在滬中外資商業銀行落實國家信貸政策，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應隨套數增加而提高，具體提高幅度按各總行相關原則自主確定。

　　不過，與浙江銀監局文件不同的是，上海銀監局表示，貸款利率在基準利率基礎上按風險合理確定。

　　嚴禁變相放寬貸款條件

　　上海銀監局表示，為進一步規范本市銀行個人住房按揭貸款業務，上海銀監局重申了有關規定：各商業銀行在制定個人住房按揭貸款業務政策和辦理相關業務時，應嚴格執行此前國務院、人民銀行、銀監會等公布的有關首付款比例和利率的相關規定。

　　除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應隨套數增加而提高，具體提高幅度按各總行相關原則自主確定，貸款利率在基準利率基礎上按風險合理確定。

　　“這個文件綜合了各個文件的精神。”一位國有銀行人士分析，對二套房政策的嚴格規定包括了銀發2007359號文和銀發2007452號文，當時對二套房貸款首付比例和利率做了嚴格規定，不過2008年12月，國務院131號文中列明“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定”，上海銀監局此次在堅持貸款首付比例的底限上，同時又綜合了國務院131號文的精神，“利率讓我們按照風險來制定，還是比較合理的”。

　　同時，上海銀監局還嚴禁變相放寬貸款條件，要求加強貸款審查制度執行力度，嚴控住房按揭貸款風險。

　　一是嚴禁以對VIP客戶實行區別對待政策為名放寬貸款利率和首付款比例優惠政策的適用范圍；二是嚴禁以另行發放個人消費貸款，或銀行通過與中介機構合作向客戶進行費用返還、墊付首付款等方式降低條件，變相突破監管政策；三是嚴格審查客戶首付款的充足性和真實性，不得允許首付比例不足的客戶以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付首付款。

　　這幾點正是銀行得以打擦邊球的做法。

　　據銀行人士透露，為了給客戶發放更多貸款，同時規避首付不能低于4成的政策，一些銀行確實會給客戶發放個人消費貸款，比如給多套房的客戶發放五成按揭貸款，同時再貸兩到三成個人消費貸款，而個人消費貸款的利率則一般是基準利率下浮10%，比起上浮10%已有所下降，更重要的是突破了首付比例。

　　甚至，市場上也出現過“零首付”的現象，比如客戶以評估200萬的房子辦理個人房屋抵押貸款100萬，用作購買第二套房的費用，那么買第二套房其實也就是零首付了。

　　“在貸款用途上它是按揭貸款，但在擔保方式上它又是房屋抵押貸款，所以有爭議，但確實有銀行愿意做。”上述國有銀行人士說。

　　規范中介合作

　　除了上述內容，上海銀監局還要求各行進一步加強個人住房按揭貸款業務中與中介機構合作行為的管理，統一規范合作模式。

　　“目前為了市場競爭，銀行的二手房房貸都非常依賴中介來介紹客戶，給中介的費用在去年也開始漲到了1%。”一家銀行負責房貸的人士表示。

　　上海銀監局表示，商業銀行分行對該項業務應實行集中管理，加強對支行營業網點、一線營銷人員的業務指導，強化合規意識，規范操作流程。完善中介機構資質評估和準入制度，對有違規宣傳、提供虛假申請材料的中介機構應建立黑名單并有嚴格的退出機制，防范中介機構違法違規引發的操作風險和合規風險。要嚴禁通過惡意抬高中介機構手續費方式爭奪他行客戶。

　　上海銀監局還要求各商業銀行應選取信譽良好的房地產評估公司，并對房地產評估價格建立嚴格的審核制度，防止外部人員通過虛增評估價格達成“零首付”或“低首付”貸款。

　　為進一步落實貸款“三查”制度，提高基層行的內控執行力，上海銀監局提出，要加強貸前調查，在辦理個人住房貸款業務時，嚴格執行與借款人“面談”“面簽”制度，認真核查借款人信息，掌握借款人貸款真實意愿、償付能力等。

　　其次還要加強貸時審查，嚴格審核借款人提交的文件資料、相關要件及客戶經理貸前調查報告等，認真把好貸時審批關。此外還要加強貸后管理工作，加大對貸后資金流向的監控力度，定期回訪借款人，嚴防假按揭違規行為，持續監控貸款風險。

　　上海銀監局將加大對各商業銀行個人住房按揭貸款的檢查力度，嚴肅處理相關違規行為，以維護銀行業市場競爭秩序。

　　實際上，上海銀監局的行動并非個案。3月初浙江銀監局明確表示，對已利用銀行貸款購買首套住房，又申請貸款購買第二套且不屬于改善型住房，以及多套住房的，堅持“貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高”的貸款條件。